By Dr. Torsten Volkholz, Otto-Philipp von Gruben, and Sven Nickel

This week, the Federal Court of Justice (BGH) issued its eagerly awaited judgment on rent payment obligations during COVID-related business closures. The judgment eases, at least in part, landlords and tenants’ uncertainty about who bears the risk of official restrictions on use — namely, not one lease party alone.

The judgment[i]  is of particular importance for all commercial leases, as the BGH sets out guidelines for COVID-related rent reductions that can be applied to all industries affected by government closures during the pandemic. The BGH determined that — consistent with legislative intent (Art. 240 § 7 of the Introductory Act to the German Civil Code (EGBGB)) — COVID-related business closures were a disruption of the business basis (Störung der Geschäftsgrundlage) pursuant to § 313 German Civil Code (BGB). This disruption could lead to a rent adjustment, but this depends on a case-by-case examination of all circumstances and facts as well as the contractual and legal distribution of risk as to whether it is reasonable (zumutbar) for the tenant to adhere to the unchanged lease payments falling due whilst the lease property is closed. In any case, the BGH states that the risk of disappointed profit expectations of the tenant based on COVID-related business closures goes beyond the tenant´s ordinary risk of use, since the pandemic has resulted in the realisation of a general risk of life that cannot be assigned to one contracting party alone.

The BGH alleviated tenants and landlords’ uncertainty about the distribution of risk from the parties to the lease. However, despite the judgment, assessing whether tenants can actually demand rent adjustments is not altogether easier, because, ultimately, each case must be examined on its own merit.

von Dr. Torsten VolkholzOtto von Gruben, Dr. Jan Frederik Heuer

Welche Handlungsmöglichkeiten stehen dem Vermieter im Falle COVID-19 basierter Mietzahlungsausfälle zur Verfügung?

Durch das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ vom 27. März 2020 ist das Kündigungsrecht von Vermietern wegen Mietzahlungsverzugs, der in der Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 auftritt und auf den Folgen der COVID-19 Pandemie beruht, bis zum 30. Juni 2022 ausgesetzt. Bald wird man sich vermehrt damit auseinandersetzen müssen, dass entweder längerfristig Mietzahlungen für den oben genannten Dreimonatszeitraum (ganz oder teilweise) ausstehen oder im Falle einer Verschärfung der wirtschaftlichen Schieflage des Mieters ein Insolvenzverfahren über dessen Vermögen eingeleitet werden könnte.

Von Torsten Volkholz, Otto von Gruben und Maximilian Berenbrok

Nach einem heute beschlossenen Gesetz werden Mieter vor Kündigungen durch Vermieter geschützt, die in vielen Fällen keinen ähnlichen Schutz vor einer Kündigung ihrer Finanzierung erhalten.

Gesetz zur Änderung des deutschen Mietrechts

Angesichts der hoheitlichen Maßnahmen, die als Reaktion auf die Verbreitung von COVID-19 erlassen wurden, werden viele Unternehmen erhebliche Einkommensverluste erleiden. In der Folge werden Mieter möglicherweise nicht in der Lage sein, ihrer Verpflichtung zur Mietzahlung nachzukommen und zugleich nach deutschem Recht keine Möglichkeiten zur Mietminderung oder außerordentlichen Kündigung haben. Lediglich ein Anpassungs- oder Kündigungsrecht aufgrund Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB ist denkbar, dies jedoch stets nur in besonderen Einzelfällen.

Vor diesem Hintergrund schützt der deutsche Gesetzgeber Mieter vor Kündigungen durch ihre Vermieter, die sich auf ausstehende Mieten für die Monate April bis Juni 2020 beziehen. Das Gesetz hat am 25. März 2020 den Bundestag passiert und wurde heute vom Bundesrat gebilligt. Das Gesetz besagt im Wesentlichen das Folgende:

By Torsten Volkholz, Otto von Gruben and Maximilian Berenbrok

Under a law passed by parliament today, tenants will be protected against termination by landlords who will in many cases not receive such protection for their financing.

Amendment to German lease law

In view of the regulatory measures of German authorities reacting to the spread of COVID-19, many businesses will suffer significant losses of income. As a consequence, tenants may not be able to meet their rent obligations and will likely have no rights to rent reduction or termination for cause under German law. Only a right to amendment of, or withdrawal from, contract pursuant Section 313 of the German Civil Code (BGB) may potentially apply, however, on a strict case-by-case basis.

Therefore, the German legislator grants tenants protection against termination by their landlords for outstanding rent regarding the months of April through June 2020. The law passed the German Federal Parliament (Bundestag) on 25 March 2020, and was approved by the German Federal Council (Bundesrat) today. In essence, the law states that:

by Dr. Natalie DaghlesOtto von GrubenDr. Stefan WidderRainer Wilke

Electronic contract processing enables parties to avoid physical contact.

In Germany and around the world, work processes are changing drastically. Health policy considerations have already prompted many large companies in Germany to increasingly switch to work remotely. For companies that continue their business activities, the rapid change from office to home-based working creates challenges for processes that were previously taken for granted, including contract implementation.

In principle, there is no formal requirement for the conclusion of legal transactions in Germany. Therefore, unless otherwise provided by law, a contract can also be concluded orally. However, the legislator has prescribed a certain form for a large number of legal transactions due to their special significance or in order to protect against haste. Furthermore, the parties to a legal transaction often agree on a certain form.

von Dr. Natalie Daghles, Otto von Gruben, Dr. Stefan Widder, Rainer Wilke

Elektronische Vertragsabwicklung zur Kontaktvermeidung

In Deutschland und auf der ganzen Welt verändern sich Arbeitsabläufe drastisch. Gesundheitspolitische Erwägungen haben bereits viele große Unternehmen in Deutschland dazu veranlasst, vermehrt auf Arbeit aus dem Home Office umzustellen. Für Unternehmen, die ihre Geschäftstätigkeit fortsetzen, stellt der rasche Wechsel von der Arbeit in einem Büro hin zum Home Office eine Herausforderung für die bisher als selbstverständlich angesehenen Prozesse dar. Einer dieser Prozesse ist die Vertragsabwicklung.

Grundsätzlich besteht in Deutschland für den Abschluss von Rechtsgeschäften kein Formerfordernis. Ist also gesetzlich nichts anderes geregelt, kann ein Vertrag auch mündlich geschlossen werden. Allerdings hat der Gesetzgeber für eine Vielzahl von Rechtsgeschäften wegen ihrer besonderen Bedeutung oder aus Schutz vor Übereilung eine bestimmte Form vorgeschrieben. Ferner vereinbaren die Parteien eines Rechtsgeschäfts häufig eine bestimmte Form.

Von Dr. Jörn Kassow

Nach einem aktuellen Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg war die vorzeitige Ausnutzung des Baurechts nach § 33 des Baugesetzbuchs (BauGB) bei sog. planreifen Bebauungsplänen bislang mit beachtlichen Risiken verbunden (siehe Vorsicht bei der Ausnutzung von planreifen Bebauungsplänen). Das Bundesverwaltungsgericht hat dieser Auffassung nunmehr – zu Recht – eine Absage erteilt und damit die Anwendung des § 33 BauGB wieder attraktiver gemacht.

Unter den Voraussetzungen des § 33 BauGB kann der Bauherr das durch die Aufstellung eines

Der von der Berliner Landesregierung geplante fünfjährige Deckel auf Wohnungsmieten sorgt für erhebliche Unsicherheit unter Investoren

Von Constanze Kugler und Christian Thiele

Am 18. Juni 2019 hat der Berliner Senat ein Eckpunktepapier über Details eines geplanten fünfjährigen Mietendeckels für Wohnimmobilien in der Hauptstadt veröffentlicht. Der Mietendeckel würde die bereits bestehenden Beschränkungen für Mieterhöhungen erheblich verschärfen. Die Berliner Regierung will das entsprechende Gesetz noch in diesem Jahr verabschieden, in Kraft treten soll es spätestens im Januar 2020.

Die wichtigsten Eckpunkte

Nach dem Eckpunktepapier soll der Mietendeckel wie folgt funktionieren:

Bundesfinanzministerium veröffentlicht Referentenentwurf

Ausgangslage

canolaSpätestens seit die Finanzministerkonferenz am 21. Juni 2018 die politische Diskussion zur Verschärfung des Grunderwerbsteuergesetzes im Hinblick auf sog. Share Deal-Strukturen konkretisiert hatte, mussten Transaktionen unter erheblicher Unsicherheit im Hinblick auf ihre grunderwerbsteuerlichen Konsequenzen strukturiert werden. Nunmehr hat das Bundesfinanzministerium endlich einen ersten Referentenentwurf zur Grunderwerbsteuerreform veröffentlicht und damit die geplanten Rahmenbedingungen abgesteckt, auf die sich die Marktteilnehmer einstellen müssen.

Im Kern ist es bei den seit Juni 2018 erwarteten Maßnahmen geblieben. Allerdings ist jetzt erstmals der geplante zeitliche Anwendungsbereich konkretisiert worden. Grundsätzlich sollen die neuen Regelungen erst für Erwerbsvorgänge ab dem 1.1.2020 gelten. 

Sellers may be liable for damages if actual rent is lower than stated in the rent roll, despite contractual exclusion of liability for defects.

By Christian Thiele and Patrick Braasch

The Higher Regional Court of Cologne (HRC Cologne) has ruled that a property seller is liable for the difference between the rent shown in the rent roll attached to a property purchase agreement and the actual rent — irrespective of the general exclusion of warranty claims in a purchase agreement. As a consequence, a seller may have to compensate a purchaser for all future losses resulting from such lower actual rent for up to 30 years. The decision highlights the high commercial relevance of rent rolls and the legal risks resulting from rent rolls in the context of real estate transactions.

Background

The HRC Cologne’s judgment, dated 29 November 2018 (3 U 24/18), involved a case in which the plaintiff had acquired from the defendant a residential building with 14 rental units. The sale and purchase agreement (SPA), which excluded the defendant’s statutory liability for material defects as seller, stated that the plaintiff was aware of the lease agreements. An exhibit listing all leases (names of tenants, location of and rent for the respective rental units) was attached to the SPA, which also stated the annual net rent for the entire building.